Der Kauf von Immobilien stellt in der Regel eine große Herausforderung für den Käufer, seine eigene Liquidität und die Folgekosten dar. Daher bietet es sich an, finanzielle Belastungen durch effiziente steuerliche Gestaltung zu optimieren und die Wirtschaftlichkeit der Investition zu sichern. Auch der Verkauf einer Immobilie oder die Einlage vom Privatvermögen in das Betriebsvermögen bedürfen einer gewissenhaften steuerlichen Beratung und wirtschaftlichen Kalkulation. Wir unterstützen Sie gerne in all diesen Fragen durch:
Sie haben Vermögen geschaffen und suchen jetzt eine Regelung für Schenkung oder Erbe? Dann planen wir mit Ihnen einen steueroptimalen Weg, der Ihr Vermögen erhält und Ihre familiäre Situation berücksichtigt.
Privatpersonen beraten wir im Rahmen der Einkommensteuererklärung insbesondere bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Immobilienbesitzer und Vermieter können mit Bau-, Umbau- und Ausbaumaßnahmen auch den Fiskus besonders zur Kasse bitten. Wie sich Steuern sparen lassen und für welche Maßnahmen es Zuschüsse gibt, erfahren Sie hier:
Steuerlast optimieren
Bauherren können ihre Steuerlast bei Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer optimieren, wenn sie das Grundstück von einem anderen Anbieter kaufen als den Hausbau. Auf das Grundstück fällt dann Grunderwerbsteuer an, für den Hausbau nur Umsatzsteuer. Wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer in einer Firmengruppe tätig sind, sollte allerdings ein Zeitraum von 6 Monaten zwischen Grundstückskauf und Hausbau eingehalten werden. Grundstückskauf und Hausbau müssen selbstverständlich auf getrennten Rechnungen erscheinen. Wer eine bereits bestehende Eigentumswohnung erwirbt, kann auch Grunderwerbsteuer sparen, wenn er übernommene Einrichtungen wie Einbauküche oder übernommene Möbel aus dem Kaufpreis herausrechnet und vom Kaufpreis abzieht.
Leerstand kann Grundsteuererlass rechtfertigen
In finanziell angespannten Zeiten haben viele Eigentümer von Wohnungen, Häusern und Gewerberäumen mit dem Leerstand ihrer Immobilien zu kämpfen. Wenn trotz nachhaltigen Bemühungen Immobilien nicht vermietet werden können, kann der Hausbesitzer auf Antrag einen teilweisen Erlass der Grundsteuer erreichen. Voraussetzungen: Der formlose Antrag wird bei den Gemeinden bzw. in den Stadtstaaten beim Finanzamt gestellt. Wenn die erzielte Jahresrohmiete geringer ist als die Hälfte der ortsüblich erzielbaren Jahresrohmiete bei vergleichbaren Objekten, können 25 % der Grundsteuer erlassen werden. Fällt der Mietertrag in voller Höhe aus, kann die Grundsteuer zu 50 % erlassen werden.
Zusammen mit dem Antrag muss der Hausbesitzer nachweisen, dass die Ertragsminderung nicht durch ihn selbst verschuldet z. B. durch Baumängel verschuldet wurde. Unverschuldete Einnahmeverluste, z. B. bei höherer Gewalt, Brand, bei Ausfall der Mietzahlung oder bei Leerständen sind Antragsgründe, die zum Erfolg führen können. Zum Nachweis echter Vermietungsbemühungen sind Rechnungen von Vermietungsanzeigen oder Maklerrechnungen sinnvoll.
Ausgaben prüfen, Rechnungen sammeln
Vermieter haben deutliche steuerliche Vorteile, wenn sie Belege von Kreditzinsen oder laufende Handwerkerrechnungen für die Steuererklärung sammeln. Die steuerlichen Vorteile sind besonders hoch, wenn die Kosten die Mieteinahmen übersteigen.
Sind allerdings umfangreiche Renovierungen geplant, sollten die Arbeiten erst drei Jahre nach dem Immobilienkauf durchgeführt werden, sonst gelten die Ausgaben für Handwerker als Teil des Anschaffungspreises, und können nur über die jährlichen Abschreibungen geltend gemacht werden.
Aber auch Selbstnutzer und Mieter können von Steuervorteilen profitieren. Für alle handwerklichen Tätigkeiten, die im Haushalt ausgeführt werden, ermäßigt sich die Einkommensteuer auf Antrag um
• 20 Prozent des gezahlten Rechnungsbetrags, soweit dieser auf Arbeits- und Fahrtkosten einschließlich der darauf entfallenden Umsatzsteuer entfällt, höchstens 1.200 Euro.
Begünstigt sind handwerkliche Tätigkeiten, die von Mietern für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung in Auftrag gegeben werden, unabhängig davon, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen handelt (z.B. Arbeiten an Innen- und Außenwänden, Erneuerung eines Bodenbelags, Modernisierung des Badezimmers, Reparatur von Haushaltsgeräten im Haushalt, Wartung von Heizungsanlagen).
Auch Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten auf dem Grundstück, z.B. Garten- und Wegebauarbeiten, gehören zu den begünstigten Tätigkeiten.
Text
Reparieren oder streichen lassen
Wer am Jahresende unter dem 6000-EUR-Limit liegt, sollte deshalb noch vor dem Jahreswechsel, wenn nötig, seine Handwerker beauftragen. Wichtig dabei ist, dass die Leistungen nach Rechnungsstellung auch im alten Jahr überwiesen werden. Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an. Wenn sich die Fertigstellung des Auftrags über den Jahreswechsel hinausziehen sollte, kann man mit dem Handwerker eine Teilrechnung und damit eine Teilzahlung vereinbaren.
Umbau: Zuschuss kassieren
Eigentümer, die ihre Immobilie altersgerecht, barrierefrei oder energiesparend umbauen, haben viele Chancen auf Fördermittel des Bundes für barrierefreies Wohnen. Förderprogramme für vielseitige Programme stellen z. B. die KfW und viele andere auch regionale Stellen zur Verfügung. Mit der Förderdatenbank des Bundes im Internet gibt die Bundesregierung einen umfassenden und aktuellen Überblick über die Förderprogramme des Bundes – www.foederdatenbank.de –, der Länder und der Europäischen Union. Das Fördergeschehen wird unabhängig von der Förderebene oder dem Fördergeber nach einheitlichen Kriterien und in einer konsistenten Darstellung zusammengefasst.
Baukindergeld
Familien bietet der Staat mit dem Baukindergeld einen Zuschuss für den Erwerb ihrer Wohnimmobilie, der nicht zurückgezahlt werden muss.
Anspruch auf Baukindergeld haben Familien mit mindestens einem Kind Pro Kind und Jahr werden pro Kind 1.200 Euro , maximal zehn Jahre lang ausgezahlt
Wer bekommt das Baukindergeld?
Von der Förderung profitieren Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren, das im eigenen Haushalt lebt.
Die Einkommensgrenze pro Haushalt liegt bei 75.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen plus 15.000 Euro Freibetrag pro Kind.
Für die Bemessung des Einkommens wird der Durchschnitt des Einkommens des zweiten und dritten Kalenderjahres vor der Antragsstellung herangezogen.
Der Kaufvertrag für die Immobilie muss zwischen dem 1. Januar 2018 und 31. Dezember 2020 unterschrieben worden sein. Bei Neubauten ist der Zeitpunkt der entscheidend, an dem die Baugenehmigung erteilt wird.
Informieren und online beantragen über die KfW.
Fördermittel zum Energiesparen
Wer nach allen Himmelsrichtungen in energiesparende Maßnahmen investieren will, ist bei der Deutschen Energieagentur – www.dena.de – bestens aufgehoben. Hier findet man die vielseitigsten Förderprogramme und gute Rechenbeispiele, um Effizienz, Baukosten und Steuermittel sinnvoll einzusetzen.
Denkmalgeschützte Immobilien modernisieren
Hohe Vorteile winken, wenn Steuerzahler eine Immobilie kaufen und modernisieren, die unter Denkmalschutz steht oder in einem Sanierungsgebiet liegt. Der Fiskus gewährt dafür steuerlich absetzbare Sonderabschreibungen von 9 % der Modernisierungskosten pro Jahr.
Erläuterungen und Berechnungsbeispiele zu Abschreibung und Steuerersparnis finden Sie hier: http://tinyurl.com/8zyh6sn
Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.
Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück
Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises
Beim Bau oder Erwerb von Immobilien hängt die Nutzung des höchstmöglichen Vorsteuerpotenzials sowohl von der optimalen Zuordnungsentscheidung als auch von dem geeigneten Maßstab für die Vorsteueraufteilung ab.
Diese Entscheidungen sind idealerweise schon vor Ergehen der ersten Eingangsrechnungen zu treffen, um die von der Finanzverwaltung geforderte Frist für die ordnungsgemäße Dokumentation nicht zu versäumen. Die Darstellung der umsatzsteuerlichen Konsequenzen bei unterschiedlicher Grundstücksnutzung steht im Mittelpunkt vieler Immobilieninvestitionen.
Umsatzsteuer-Flächenschlüssel für die Aufteilung der Vorsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 22. August 2013 V R 19/09 entschieden, dass die Vorsteueraufteilung in § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG mit dem Unionsrecht vereinbar ist. Diese Vorschrift ordnet seit dem 01. Januar 2004 einen Vorrang des Flächenschlüssels vor dem Umsatzschlüssel an. In der Sache ging es um die Höhe des Vorsteuerabzugs für Eingangsleistungen zur Herstellung eines Gebäudes, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden. Da der Vorsteuerabzug nur für steuerpflichtige Ausgangsumsätze möglich ist, war eine Aufteilung der Vorsteuern erforderlich. Der Kläger nahm die Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel vor. Dem widersprach die Finanzverwaltung und teilte die Vorsteuern nach dem für den Kläger ungünstigeren Flächenschlüssel auf. Der BFH billigte diese Art der Aufteilung. Der objektbezogene Flächenschlüssel führt zu einer präziseren Vorsteueraufteilung als der auf die Gesamtumsätze des Unternehmens bezogene Pro-rata-Satz nach Art. 17 Abs. 5 der 6 der EG-Richtlinie. Deshalb darf ihn der deutsche Gesetzgeber nach dem EuGH-Urteil vom 8. November 2012 Rs. C-511/10 vorrangig vor dem Umsatzschlüssel zur Aufteilung vorsehen. Der Vorrang des Flächenschlüssels nach § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG gilt aber nur für solche Vorsteuerbeträge, die der Berichtigung nach § 15a UStG unterliegen. Hierunter fallen insbesondere Vorsteuern aus Anschaffungs- und Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern.
EuGH-Vorlage zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden
Mit Beschluss vom 5. Juni 2014 hat der XI. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) mehrere Fragen zur Vorsteueraufteilung bei Eingangsleistungen für ein gemischt genutztes Gebäude sowie zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgelegt.
Quelle: Auszüge aus Pressemitteilungen des Bundesfinanzhofs
Darlehensverhältnissen zwischen Angehörigen müssen, um steuerlich anerkannt zu werden, einige Voraussetzungen erfüllen. Als Maßstab bei allen Vertragsgestaltungen gilt der Fremdvergleich mit Verträgen, die zwischen Darlehensnehmern und Kreditinstituten üblich sind.
Sie wollen vorausschauend in Energieeffizienz investieren? Das macht sich für Sie in wenigen Jahren bezahlt. Nach dem aktuellen Stand aller KfW Fördermittel für Wohnimmobilien, einschließlich aller Programmverbesserungen, ergeben sich viele Möglichkeiten der Finanzierung.
Die KfW Bankengruppe unterstützt Privatpersonen, Bauträger und Wohnungsunternehmen u. a. mit einer Vielzahl an Förderprodukten beim Bau oder Kauf, Umbau oder der energetischen Sanierung einer Immobilie. Die Produkte bieten attraktive Förderdarlehen oder Zuschüsse, günstige Konditionen und langfristige Planungssicherheit. Hier ein Überblick über die wichtigsten Programme:
KfW-Wohneigentumsprogramm
Das KfW-Wohneigentumsprogramm fördert den Kauf bzw. den Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit einem langfristigen zinsgünstigen Darlehen.
Energieeffizient Bauen
Der Bau von besonders energieeffizienten Wohngebäuden wird mit einem zinsgünstigen Förderdarlehen und bis zu 10 % Tilgungszuschuss belohnt.
Energieeffizient Sanieren
Investitionen in die Energieeffizienz von Wohngebäuden unterstützt die KfW mit einem zinsgünstigen Kredit (ggfs. mit Tilgungszuschuss) oder einem Zuschuss von bis zu 20 %.
Altersgerecht Umbauen
Das Beseitigen störender Barrieren in Wohngebäuden wird mit einem zinsgünstigen Darlehen oder einem Zuschuss von bis zu 10 % gefördert.
Schneller zur passenden Förderung
Nutzen Sie den Produktfinder, um mit wenigen Klicks die passenden Förderprodukte für Ihr Vorhaben zu finden.
www.kfw.de/inlandsfoerderung/Unternehmen/Auslandsvorhaben/Produktfinder/
Bei der steuerlichen Beratung von privaten und betrieblichen Investitionen und bei der Berechnung und Gewinnung von Fördermitteln sind wir Ihnen gerne behilflich.
Das Betriebsvermögen und die Wohnung
Der steuerliche Begriff Betriebsvermögen lässt sich am besten an einem praktischen Fall erläutern, wie er typisch auf viele mittelständische Unternehmen zutrifft. Wird eine Immobilie zu mehr als 50 % genutzt, ist sie dem Betriebsvermögen zuzuordnen.
Im Falle einer 10-50 prozentigen betrieblichen Nutzung spricht man von gewillkürtem Betriebsvermögen. Dabei hängt es vom "Willen" des Unternehmens ab, ob die Immobilie als Betriebsvermögen eingeordnet werden soll oder nicht.
Die jeweilige Einordnung hat differenzierte steuerliche Folgen im Bereich von Bewertung, Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Erbschaftsteuer.
Nehmen wir als Beispiel an: In einem mehrgeschossigen Gebäude liegen im Erdgeschoß eigenbetrieblich genutzte Räume eines Metallbauers und ein weiterer Teil ist gewerblich an einen IT-Dienstleister vermietet. Im darüber liegenden Geschoss liegt die Privatwohnung des Metallbauers und in den darüber liegenden Stockwerken liegen von ihm fremdvermietete Wohnungen. Im Zuge der steuerlichen Aufteilung gehören die Räume des Metallbauunternehmens zum notwendigen Betriebsvermögen, der weitere gewerblich vermietete Teil und die fremd vermieteten Wohnungen sind gewillkürtes Betriebsvermögen. Die Privatwohnung gehört zum Privatvermögen.
Wohnung und Arbeitszimmer
In Fortsetzung unseres Beispiels hat der Unternehmer in seiner Privatwohnung ein den Regeln entsprechendes häusliches Arbeitszimmer. Jetzt kann er sich überlegen, ob er das Arbeitszimmer auch zum Betriebsvermögen rechnen lässt. Dann kann er viele Kosten, Abschreibungen, Energiekosten, etc. steuerlich absetzen. Dabei sollte er aber berücksichtigen, dass bei einem späteren Verkauf der Wohnung und einer Wertsteigerung der auf das Arbeitszimmer anteilig entfallende Veräußerungspreis als Betriebseinnahme zu erfassen und damit entsprechend zu versteuern ist.
Folgen von Nutzungsänderungen durch Wechsel von Betriebs- und Privatvermögen
Nehmen wir an, dass der Metallbauer sich entscheidet, auf dem gleichen Grundstück, das dem Betriebsvermögen zugeordnet ist ein Privathaus zu errichten, dann findet, steuerlich gesehen, eine sogenannte Zwangsentnahme vor. Dann müssen die stillen Reserven versteuert werden. Stille Reserven im Betriebsvermögen entstehen hier durch das im Wert gestiegene Grundstück.
Entscheidend für die steuerliche Behandlung einer Immobilie ist also deren Zuordnung zur jeweiligen Vermögenssphäre. Werden Grundstücke im Betriebsvermögen gehalten, gehören Gewinne aus Grundstücksverkäufen zum steuerpflichtigen Unternehmensgewinn, was die Aufdeckung stiller Reserven und deren Besteuerung zur Folge haben kann.
Veräußern Privatpersonen Grundstücke, ist bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor Veräußerung und die Zahl der veräußerten Objekte abzustellen. In Fällen, in denen ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Gewinn aus der Veräußerung nach § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) zu besteuern ist.
Drei-Objekt-Grenze
Die Drei-Objekt-Grenze wurde vom Bundesfinanzhof zur Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) entwickelt. Sie besagt, dass eine objektive Nachhaltigkeit und damit ein gewerblicher Grundstückshandel – und keine private Vermögensverwaltung – vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei "Objekte" in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft. Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur Einkommensteuer, sondern auch die Gemeinde Gewerbesteuer fest.
Besonderheiten gelten bei langjährigem Vorbesitz und Rechtsnachfolge:
Werden bebaut erworbene Grundstücke veräußert, die der Veräußerer mindestens zehn Jahre durch Vermietung oder für eigene Wohnzwecke nutzte, ist dies unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte noch private Vermögensverwaltung. Die Veräußerung ererbten Grundbesitzes wird grundsätzlich von der Drei-Objekt-Grenze nicht erfasst.
Unabhängig von der Drei-Objekt-Grenze ist ein Spekulationsgewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG bei einer Grundstücksveräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist zu versteuern.
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Der Verkauf von Immobilien und Grundstücken oder eines grundstücksgleichen Rechts (z. B. Erbbaurecht) kann zur Spekulationsbesteuerung führen, wenn man beim Verkauf oder einer anderen Form der Eigentumsübertragung nicht aufpasst.
Gewinne aus der Veräußerung von Gebäuden, Grundstücken oder Wertpapieren sind nicht einkommensteuerpflichtig. Ausnahme: Geschäfte, mit denen Sie auf Erträge aus kurzfristigen Wertsteigerungen spekulieren. Bei Immobilien beträgt die Haltefrist mindestens 10 Jahre, bei Aktien 1 Jahr.
Wenn Sie ein privates Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf veräußern, wird dafür eine Spekulationssteuer fällig. Die Besteuerung ist auch unabhängig von möglichen Notsituationen.
Berechnung der 10-Jahres-Frist
Für die Beurteilung der 10-Jahres-Frist kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Verkaufen Sie Ihr Grundstück aus der Not heraus (um etwa eine Zwangsversteigerung zu verhindern), können Sie im Vertrag eine sogenannte Rückkaufoption vereinbaren. Dabei verpflichtet sich der Käufer, Ihnen die Immobilie zu bestimmten Konditionen zurückzuübertragen, wenn Sie bis zu einem fixen Termin die Option geltend machen.
Die Nutzung einer Rückerwerbsoption setzt eine neue Spekulationsfrist in Gang. Sie wird nicht als Rückabwicklung gewertet. Bei geschenkten und geerbten Grundstücken kommt es bei der Fristberechnung darauf an, wann der Erblasser das Grundstück erworben hat. Eine Steuerfalle kann sich auftun, wenn ein Miterbe den Erbteil eines anderen Erben aufkauft. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist muss der Erbe den Verkaufsgewinn versteuern.
Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Grundstücken
Bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Ein Verkauf kann in solchen Fällen durch eine Spekulationssteuer zu einer teuren Falle werden. Ein Beratungshonorar vor einem Verkauf kann gut angelegt sein und viel Geld sparen!
Spekulationssteuer bei Entnahme eines Firmengrundstücks
Bei der Entnahme von betrieblichen Grundstücken im Zuge einer Betriebsaufgabe beginnt die 10-Jahres-Frist mit dem Zeitpunkt der Entnahme.
Besteuerung von Spekulationsgeschäften bei Einlagen
Wird ein Privatgrundstück während der 10-Jahres-Frist in den Betrieb eingebracht, liegt keine Veräußerung vor. Wenn der Betrieb das Grundstück allerdings innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, wird der Vorgang auf der privaten Ebene steuerpflichtig.
Regelungen zu privaten Wohnimmobilien
Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner erben eine Wohnimmobilie steuerfrei, wenn sie zehn Jahre lang darin wohnen bleiben. Sie dürfen während dieser Zeit die Wohnimmobilie also weder vermieten noch verpachten oder verkaufen. Danach können Ehepaare sich eine Immobilie zu Lebzeiten überschreiben, ohne dafür Steuern zahlen zu müssen.
Für Kinder gilt, dass sie neben ihren persönlichen Freibeträgen eine Immobilie bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei erben, wenn sie mindestens zehn Jahre lang darin wohnen. Dieser Freibetrag gilt nur für diese selbstgenutzte Immobilie und nicht je Kind. Für Immobilien, deren Wohnfläche größer als 200 Quadratmeter ist, müssen die Kinder den Restbetrag entsprechend ihrer Steuerklasse versteuern.
Die Immobilie im Unternehmen
Immobilien im Betriebsvermögen werden steuerlich grundsätzlich wie das Unternehmen selbst behandelt. Ob eine Privilegierung bei der Erbschaft stattfinden kann, hängt davon ab, ob das Grundstück oder Teile davon maßgeblich zum Betrieb, also zum begünstigten Produktivvermögen gehört oder als sogenanntes Verwaltungsvermögen einzustufen sind. Im letzteren Fall entfällt die Begünstigung und damit fällt die volle Erbschaftsteuer an.
Um einen wasserdichten Mietvertrag aufzusetzen, muss sich der Vermieter nicht nur an die gesetzlichen Vorgaben halten. Er muss im Prinzip auch die wichtigsten aktuellen Veränderungen aus der Rechtsprechung kennen. In der Praxis gehen Vermieter oft ins Schreibwarengeschäft und kaufen sich einen Standardmietvertrag, der dann über Jahre entsprechend immer wieder kopiert wird. Spätestens wenn es zu Streitigkeiten kommt, kann diese Praxis daran scheitern, dass einzelne durch Rechtsprechung überholte Punkte zur Ungültigkeit des ganzen Vertrages oder zu wirtschaftlichen Nachteilen führen. Ratschlag: Lassen Sie als Vermieter Ihren Vertrag durch einen Rechtsanwalt prüfen oder nutzen Sie zumindest die aktuellen Formulare der Haus- und Grundbesitzervereine.
Praktische Quellen zum Nachlesen:
Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen. Gemäß § 557 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen. Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangt werden. Der Vermieter benötigt für sein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Erhält der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung, muss er auf Zustimmung klagen. Bei einem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Er muss die erhöhte Miete dann nicht zahlen.
Weitere informationen dazu unter:
www.immobilienscout24.de/umzug/lexikon/mieterhoehung.html
Quelle http://de.wikipedia.org/wiki/Mieterhöhung
Die alljährliche Nebenkostenabrechnung ist wie kaum ein anderes Feld für den Austragungsort von Meinungsverschiedenheiten und Gerichtsschlachten. Wer den Hausfrieden will, sollte deshalb als Vermieter auf maximale Transparenz und Aktualität der Zahlen achten und Grundfehler bei der Präsentation der Abrechnungen vermeiden. Was als Betriebskosten gilt, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) einzeln geregelt.
Zu den Betriebskosten gehören:
Kosten und Verteilerschlüssel kontrollieren
Bei Aufstellung und Kontrolle einer Nebenkostenabrechnung sollten die Verteilerschlüssel korrekt sein. Bei den Heizkosten sind beispielsweise zwischen 50 und 70 % auf den tatsächlichen Verbrauch umzulegen, der Rest richtet sich nach der Wohnfläche.
Gibt es im Haus einen Aufzug, müssen alle Mieter die Betriebskosten dafür bezahlen, auch wenn sie im Erdgeschoss wohnen.
Die folgenden Positionen sind nicht Bestandteil einer Betriebskostenabrechnung
und können das Vertrauen zwischen Vermieter und Mieter eher zerstören:
Wenn der Hausmeister als Nebentätigkeit noch gegen Entgelt die Hausverwaltung übernimmt oder Reparaturen durchführt, müssen diese Aufwendungen vor der Abrechnung ermittelt und aus der Betriebskostenabrechnung herausgenommen werden.
Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen – seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).
Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.
Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, a. a. O. S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.
Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.
Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, sodass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.
Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende – Frage geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.
In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.
Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 a. a. O.) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, a. a. O. Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 a. a. O.) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, a. a. O. Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, a. a. O.) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.
Quelle: BGHBGH, Pressemitteilung vom 18. März 2015 zu den Urteilen VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13 vom 18. März 2015.
Mietbetrug ist für betroffene Vermieter ein gravierendes wirtschaftliches und zum größten Teil auch psychisch belastendes Problem. Das Ergebnis einer Studie der Universität Bielefeld über die Typisierung von Mietnomaden und die Schäden, die verursacht werden, dürfte Betroffenen ebenso helfen, wie auch Vermietern Hilfen zur Vorkehrung und Vermeidung von Schäden geben. Mit der Novelle des Mietrechts hat die Bundesregierung im Jahr 2012 Neuregelungen zum Schutz vor "Mietnomaden" getroffen. Und das sogenannte Berliner Modell, bezeichnet nach zahlreichen Urteilen aufgrund von Vorfällen in Berlin, ermöglicht Vermietern im Rahmen der Zivilprozessordnung, sich besser durchzusetzen.
Dazu hier einige Informationen:
Die wissenschaftliche Untersuchung von Mietnomaden hat 4 Typen charakterisiert:
Aus den untersuchten Fällen ließen sich folgende Erkenntnisse gewinnen:
Vorkehrungen vor Schlüsselübergabe treffen:
So werden Sie Mietnomaden am besten los
Vermieter dürfen schon dann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Kaution schuldig bleibt oder mit einer Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.
Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen die Wohnung räumen lassen, ohne gleichzeitig die Gegenstände in der Wohnung wegschaffen und einlagern zu müssen, was teuer und kompliziert ist. Dafür muss der Vermieter allerdings das Gericht einschalten – und ein Richter den Mieter auffordern, einen Geldbetrag auf ein Konto bei Gericht einzuzahlen ("Sicherungsanordnung").
Bei der "klassischen" Räumung der Wohnung gem. § 885 ZPO muss der Vermieter für Abtransport, Verwahrung und Verwertung/Vernichtung des Hausrats durch den Gerichtsvollzieher in Vorlage treten. Dagegen hilft das sogenannte
Berliner Modell
Das Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist eine Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen, bei welcher der Hausrat nicht abtransportiert und verwahrt wird, sondern nur das Schloss ausgewechselt wird. Dabei übt der Vermieter bei der Berliner Räumung das Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Vom Gerichtsvollzieher wird nur die Herausgabe der Wohnung verlangt, in der Praxis also nur das Schloss ausgewechselt. Damit entfallen die Kosten für Transport und Einlagerung des Hausrats. Ziel ist zudem, den Kostenvorschuss und die Gerichtsvollziehergebühren zu vermindern.
Die Vorgehensweise ist durch ein BGH-Urteil bestätigt. Der Name "Berliner Modell" stammt von zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen aus dem Berliner Raum. Dort ist die Anwendung aufgrund der besonderen Struktur, welche durch finanzschwache Bürger und zeitweise großen Wohnungsleerstand geprägt war, besonders verbreitet.
Quellen: Haus und Grund und wikipedia.de
